今さら聞けないインボイス制度！？不動産賃貸業や家賃保証業に与える影響とは
家賃保証に携わる方の日頃のちょっとしたお悩みに答える「家賃保証マガジン」今回は、インボイス制度が不動産賃貸業や家賃保証業に与える影響がテーマです。
課税事業者のインボイス登録期限である2023年9月30日が終わり、徐々にインボイス制度の与える影響が明らかになってきました。不動産賃貸業にも影響が出ており、不動産賃貸に関係する事業者はインボイス制度についてより深く理解する必要があるといえます。
本記事では、インボイス制度の基礎知識や不動産賃貸業への影響、実施すべき対策について解説します。
インボイス制度とは
インボイス制度とは、仕入税額控除の方式のひとつです。
2023年10月から始まった新たな仕入税額控除であり、正式名称は「適格請求書等保存方式」といいます。
仕入税額控除とは、消費税の納税額を計算するとき、仕入れや経費にかかる消費税額を、売上にかかる消費税額から差し引ける仕組みです。仕入税額控除を利用すれば、消費税の二重課税がなくなり、納税額を減らせます。
しかし、2023年10月から、仕入税額控除を利用するには「インボイス（適格請求書）」を保存するという要件が追加されました。
インボイスは「適格請求書発行事業者」しか発行できず、この事業者になるには税務署に登録申請し審査を受けなければなりません。
インボイス制度の基礎知識
インボイス制度の基礎知識として知っておきたい項目は、以下のとおりです。
消費税の計算方法と記載方法
インボイスに記載すべき項目
インボイスの保存期間
それでは、各項目の詳細について解説します。
消費税の計算方法と記載方法例
インボイス制度が始まるまでは、1商品ごとに消費税の端数計算をしている事業者もいました。しかし、制度が始まった後は「1インボイスにつき、税率ごとに1回」で端数処理しなければなりません。
この変更により、消費税額に差が出るケースもあります。
【インボイス制度開始前】※端数処理方法は四捨五入を選択した場合
105円の商品の消費税は10.5円⇒四捨五入で11円
205円の商品の消費税は20.5円⇒四捨五入で21円
上記の場合は、消費税額が合計で32円
【インボイス制度開始後】
105円と205円の商品の金額を合計し310円で消費税は31円
このように消費税の金額が変わります。基本的に合計したほうが安くなるため、消費税の納税額が少し減ります。しかし、債権債務管理のシステムで消費税を計算している場合、事業者によってはシステム変更をおこなわなければなりません。
システムの変更には多額の費用がかかるため、事業者に負担がかかるケースもあるため注意が必要です。
インボイスに記載すべき項目
インボイスには、以下の項目をすべて記載しなければならないとしています。
適格簡易請求書発行事業者の氏名または名称および登録番号
取引年月日
取引内容
税率ごとに区分して合計した対価の額および適用税率
税率ごとに区分した消費税額等
書類の交付を受ける事業者の氏名または名称
項目のうち、ひとつでも抜け落ちているとインボイスとして認められません。項目が不足している場合は、項目を埋めたインボイスを再発行する必要があります。受け取った側が追記しても、仕入税額控除に利用できません。必要項目の不記載は、取引先に迷惑をかけてしまうため注意しましょう。
インボイスの保存期間
インボイスは、交付日が属する課税期間の末日の翌日から2ヶ月を経過した日から7年間の保存が義務付けられています。
保存期間は紙ベースで受け取っても、電子データで取得しても変わりません。
2022年1月1日以降の電子取引で受領するインボイスは、電子データにて保存する必要があります。つまり、電子取引で受け取った電子データを紙で出力し、紙ベースで残しても保存したことにはなりません。
なお、インボイスの控えについても保存義務があります。発行者も忘れずに控えを保管しておきましょう。
インボイス制度が不動産賃貸業に影響するケース
インボイス制度が、不動産賃貸業に影響するケースは以下のとおりです。
オーナーが免税事業者だと賃料交渉を受ける可能性がある
事業用物件を購入するときに消費税還付ができなくなる
インボイス制度に合わせた賃貸借契約書の作成が必要になる
どのようなケースだとインボイス制度の影響を受けるのか理解し、トラブルの発生を防止していきましょう。
オーナーが免税事業者だと賃料交渉を受ける可能性がある
賃貸不動産のオーナーが免税事業者の場合、入居者から賃料交渉を受けたり、退去されたりするおそれがあります。
入居者が課税事業者である場合、オーナーが免税事業者だとインボイスが受け取れず、仕入税額控除ができません。仕入税額控除ができなければ、入居者の消費税の納税額が増えてしまいます。そのため、負担額が増える分の賃料交渉を受けてしまう可能性があります。
負担額の増大をきっかけに、移転を検討する入居者もいるでしょう。入居者が抜けると空室となり、新たに募集をかけなければなりません。
転売目的以外の事業用物件を購入するときに消費税還付ができなくなる
不動産の売主が免税事業者の場合、事業用物件を購入するときに消費税還付を受けにくくなります。
消費税還付とは、消費税の納税額が仕入税額控除などでマイナスとなった場合、税務署からマイナス分が還付されることです。
事業用物件の消費税額は大きいため、1回の取引でも仕入税額控除が使えれば、消費税還付される可能性があります。しかし、免税事業者とした場合は仕入税額控除できず、消費税額をマイナスにしにくくなりました。
そのため、もし同じような金額の事業用物件が売り出されているなら、買主は適格請求書発行事業者である物件の購入を選択する可能性があります。
インボイス制度に合わせた賃貸借契約書の作成が必要になる
2023年10月1日以降の賃貸借契約書には、インボイスの要件を記載する必要があります。
既存の契約書にはインボイスの項目が未記入であるのがほとんどで、新たに書類のひな形を作成しなければなりません。
また、2023年10月1日より前に作成した契約書をインボイス制度に合わせるためには、以下の手続きが必要です。
既存の契約書に記載していないインボイスの要件をオーナーから覚書として送付する
入居者はインボイスの要件が記載された覚書と既存の契約書を両方とも保管する
入居者からインボイスの要件が記載されている覚書を請求された場合、書類を作成したうえで発送もしくはメール送信しなければなりません。これらの業務をおこなうには時間と手間がかかるため、本業の業務を圧迫してしまうおそれがあります。
インボイス制度が不動産賃貸業に影響しないケース
インボイス制度が始まっても、不動産賃貸業に影響しないケースは以下の場合です。
家賃債務の保証委託料支払う場合
オーナーが課税事業者の場合
オーナーが物件管理を課税事業者に委託した場合
インボイス制度が影響しないケースは大まかにいうと、入居者の支払う費用が非課税の場合と、オーナーが課税事業者ですぐに適格請求書発行事業者になれる場合です。
また、例外としてオーナーが免税事業者でも、適格請求書発行事業者の管理会社に管理を委託したケースがあります。このケースでは、管理に関して支払った費用は、管理会社がオーナーの代わりにインボイスを発行できます。
不動産賃貸業に関連する費用の課税・非課税区分
不動産賃貸業に関する費用の中には、以下のように課税される費用と非課税になるものがあります。
消費税の非課税項目に関しては、オーナーが免税事業者でも仕入税額控除に影響はありません。しかし、課税項目の支払いが発生する場合、仕入税額控除ができず入居者の納税額を増やしてしまうおそれがあります。
不動産賃貸業がすべきインボイス制度への対策
インボイス制度への主な対策は、以下のとおりです。
借主の状態を確認する
適格請求書発行事業者の登録を検討する
賃料の減額を検討する
オーナーが免税事業者だとしても、入居者が免税事業者であればインボイス制度の影響はないため、まずは借主が課税事業者かどうか確認します。
借主が課税事業者である場合、オーナーは適格請求書発行事業者に登録するか検討しましょう。免税事業者のままではインボイスを発行できないため、入居者の税負担が大きくなり、賃料交渉される可能性が高くなります。
インボイスが発行できないことで、入居者がほかの賃貸物件に移るおそれもあり、事前に賃料の値下げを検討するのも方法のひとつです。
ただし、賃料を値下げしても退去される可能性もあるため、減額するかどうかは慎重に決定しなければなりません。
まとめ
インボイス制度は不動産賃貸業に影響を与えるため、オーナーは制度の内容と対応策を理解しておく必要があります。
不動産賃貸業における消費税の課税額は大きく、入居者に大きな負担をかけてしまう可能性があります。どのようなケースで負担をかけてしまうのか理解し、適格請求書発行事業者に登録する必要性があるのか判断することが大切です。
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